豪宅“团灭”！深圳湾重新洗牌

01 新房、二手房成交数据

2024年3月1日-3月12日，深圳二手房网签量为1426套，新房网签量为682套。

02 一线市场分析

天气转暖，深圳楼市也开始逐步回温。

自春节后，新房市场火热，各大新盘喜报频传，访客量、去化率相比年前有明显提升。

二手房方面，一线市场看房量和咨询量暴增，成交量也在稳步增长。从我们收集的成交数据来看，上周成交量相比之前周成交有明显增加。

不过，成交价仍处于探底阶段，很多核心地段的重点小区成交还维持去年年底最低价，甚至部分小区和户型还在小幅下跌。

—— 松茂御龙湾，89平3房，最新成交价695万，相较于去年11月，再跌65万。

—— 前海港湾，88平3房，最新成交价690万，相较于去年7月，再跌150万，单价已经从9.5万/平跌到7.8万/平。

—— 海怡东方花园，117平3房，最新成交价1380万，相较于去年7月，再跌140万。

业主方面，伴随最近市场回暖迹象初显，不同业主对于市场的心态出现明显分化。

除了部分急卖的业主们仍在跌价出手外，市场上大部分业主，无论是否有换房需求，明显感觉没有年前那么焦虑和换房心切了，表面上报价不变，但是可谈的空间已经缩窄。也有业主拿不准报价、直接撤盘，并告诉我们，“想等等看市场后再确定报价”。

当然，也有小部分极端的业主，随着看房量和实在客户的增加，心态转变迅猛。上一秒电话里才确定的价格，谈判时碰到了实在客户，下一秒就在谈判桌上坐地起价。

不难理解，业主期盼市场回暖。市场重磅利好频繁推出、市场回暖迹象初现、加上去年小阳春成交价上涨的预期，对于今年的市场，业主们多少都抱有期待。

至于该不该现在卖房？以及该如何定价？其实很多业主都很迷茫和无助。三年的市场下跌，很多成交都已经跌去了首付甚至腰斩，尤其对于学位房和刚需业主来说，不亏本已是奢望。所以都希望能借此小阳春、高价抛出。

03 豪宅“团灭”！深圳湾重新洗牌

最近半年，豪宅受到市场牵连，成交价直线下滑。从深圳湾的悦府、到蛇口的双玺和半三，再到宝中的壹方中心，南山宝安豪宅片区，无一幸免。

深圳湾，作为深圳网红豪宅片区，经历了3年楼市巨变，豪宅价值缩水，几百上千万市值在这片土地上肆意蒸发。相较于高峰期，深圳湾整体成交价已经跌去了30%。

其中，单证户型价值被严重稀释。从刚需小户型到海景大平层，深圳湾曾经稀缺单证户型，全线下跌。

—— 太古城南区62平2房，深圳湾曾经热门刚需上车户型。3年前，这个户型最低门槛达到21万/平，成交总价高达1350万。现如今，客厅出阳台高层同户型报价跌至850万，调价将近2个月，至今仍未成交，跌幅高达37%左右。

—— 曦湾华府89平4房，深圳湾经典高赠送户型，与此类户型相似的89平户型，比如太古城北区84平复式4房、阳光海滨端头位复式4房等等，都得益于超高的实用率，在3年前成交价水涨船高，最高成交单价达24万/平。然而受限于指导价贷款以及合一后的双拼户型挤压，成交价接连受挫，去年年底，曦湾天馥89平4房、中高层西南朝向，成交已经跌至1450万，基本跌去了高峰期的30.5%左右。

—— 鸿威海怡湾142平单证4房，深圳湾曾经稀缺的单证平层，与之同梯队的还有绿海湾132平单证四房，阳光海滨132平单证四房等，3年前放盘量一度短缺，最疯狂时为争取一套房客户竞价买房，最终价高者得，当时成交单价最高达到23万/平。现在，鸿威海怡湾142平单证4房最低一套报价在2580万，单价跌至18万左右，降价快3个月，至今仍未有人出价。

—— 君汇新天201平，连同三湘海尚208平，堪称深圳湾经典稀缺单证大平层，是多少人的终极梦想。巅峰时期这类户型成交单价接近26万/平，现如今，单价均已跌破20万。

—— 悦府一期263平3房，深圳顶豪户型，曾经这个户型也是无房可卖，3年前，这个户型最高成交单价高达32万/平，成交总价8500万。而现如今，同户型中高层南北通透，目前有套报价6700万，跌去高峰期将近2000万的价格，至今调价已有2个多月，仍未等来愿意出到这个价位的买家，跌幅达21.2%左右。

去年7月双证合一政策，让深圳湾所有户型的价格顿时陷入混乱。时隔半年，深圳湾仍在混乱中摸索规律。

深圳湾小区梯队已经打乱，这里的价格体系正在被重构。稀缺单证的高光时刻已经成为过去，双证户型正迎来它的春天。

然而，新的价格体系下却具有分化鲜明的两面性。很多豪宅客户心里都很清楚，双证合一之后，新的价格体系下双证户型所带来的新机遇。但是，很多人即便手拽着名额和充足资金，依旧犹豫不决，机遇固然诱人，但影响他们决策的最大障碍是楼市变化的不确定性。

对于他们来说，在新的价格体系建立前，市场会不会还有再一轮整体下跌？市场仍处于博弈期，急卖业主会不会再次拉低小区的价格？关于这些问题，市场还未给出明确的答案。

楼市处于恢复期，大家都清楚，深圳湾短期内快速上涨的可能性不大，横盘也能接受，最害怕的是，自己刚刚买完的楼盘到手就亏，毕竟湾区一套房，动辄千万，不是普通家庭敢去放手一搏的。

最后给大家分析一下年后这几周市场回暖，成交量上涨主要还是集中在东部，目前东部已经出现了很多均价2-3万左右的一些房源。西部以及一些豪宅区域，成交量虽有变好，但是比较微弱。西部春节后的带看量明显增加，也不排除最近两周成交量也会随之增加。

随着这些小户型、低总价的房源成交量增加，一定程度上会推动市场的整体成交量，因为很多小户型的业主的换房需求会被极大的释放，最后肯定会传导到豪宅来。现在的豪宅市场，能影响房价的显性的因素就只有几个新盘的供应了，除此之外豪宅市场利好因素还是很多。